Die eigene Immobilie

Bevor ich in dieser Rubrik auf die unterschiedlichen Wege zur eigenen Wohnimmobilie - Gewerbeimmobilien wollen wir hier außen vorlassen - eingehe, möchte ich Sie auf einige Punkte aufmerksam machen, die Sie vor dem Erwerb oder Bau beachten sollten.

Grundsätzlich sollten Sie immer sämtliche auf Sie zukommenden Kosten, die im Zusammenhang mit dem Erwerb bzw. Neubau Ihrer Immobilie entstehen, berücksichtigen und in Ihre Finanzplanung einbeziehen.
Hierzu reicht es nicht, den reinen Kaufpreis bzw. die reinen Baukosten zu berücksichtigen.
Es zählt, welche Summe am Ende der Kostenberechnung unter dem Strich steht, nämlich die Gesamtkosten.

Auch sollten Sie bedenken, dass man bei den heutzutage aufgerufenen Hauspreisen vom etwa 7- bis 12-fachen eines Brutto-Jahres-Durchschnittseinkommens für den Erwerb einer Immobilie auf gar keinen Fall von einer Kapitalanlage oder Altersvorsorge reden kann.
Hinzu kommt, dass Sie im Laufe der Jahre, in denen Sie die Immobilie bewohnen, mit weiteren Kosten für z.B. etwaige Renovierungen, eine neue Heizung, eine neue Dacheindeckung usw. rechnen müssen.
Wenn man die Rechnung nüchtern aufmacht, gibt es zumindest bei den aktuellen Immobilienpreisen keinen rationalen Grund für den Erwerb eines Eigenheims.
Es ist schlichtweg ein Luxus, den man sich leisten können muss und für den man bereit sein muss, sehr tief in die Tasche zu greifen.

Nachdem Sie nun alle - aber auch wirklich alle - auf Sie zukommenden Kosten im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Immobilie zu einer Gesamtsumme addiert haben und Sie zu der Überzeugung gelangt sind, dass Sie diese auch ohne allzu große finanzielle Klimmzüge stemmen können, dann sollten Sie dieses Vorhaben in aller Ruhe angehen und sich diesen Luxus gönnen.
Ein Eigenheim ist ein wundervolles Stück Lebensqualität, das man sich durchaus gönnen darf, wenn es die finanzielle Situation zulässt.

Nun möchte ich auf drei Möglichkeiten des Erwerbs von Wohneigentum eingehen.

1. Neubau einer eigenen Immobilie
2. Kauf einer gebrauchten Immobilie
3. Kauf einer Eigentumswohnung

Bevor mit dem Neubau einer Immobilie begonnen werden kann, kommen im Vorfeld schon etliche Kosten auf Sie zu, wie Sie auch aus der oben dargestellten Gesamtkostenschätzung ersehen können.

1. Wert des Grundstücks

Die Kaufpreise für Grundstücke variieren je nach Region und Bauortgemeine sowie nach Lage sehr stark.

Beachten Sie bitte hierzu auch die Rubrik "Schlüsselfertig vs. Architektenhaus".

In der Regel sind Grundstücke, die direkt oder indirekt von einer Gemeinde angeboten werden, günstiger als privat angebotene Grundstücke, aber meistens auch an gewisse Auflagen gebunden.
Junge Familien mit Kindern werden hier meist bevorzugt behandelt.

2. Erwerbskosten

Fast alle der oben unter Punkt 2 und 6 genannten Erwerbs- und Baunebenkosten richten sich nach dem Herstellungswert Ihres Gebäudes.
Je höher die Baukosten Ihres Hauses gemäß Punkt 4 ausfallen, desto höher werden auch diese beiden Kostengruppen.

2.1 Vermessung
Da diese Kosten je nach Art (z.B. Grenzfeststellung, Grundstücksteilung usw.) und
Aufwand (Grenzpunkte, Flurstücke usw.) stark variieren, sollten Sie diese beim zuständigen Katasteramt oder Ihrem Vermessungsingenieur erfragen.
2.2 Gericht (Grundbuchamt) u. Notar
Diese liegen je nach Höhe des Kaufpreises etwa zwischen 2,2 und 1,2%, im Normalfall (Einfamilienhaus) also etwa bei 1,5%
2.3 Maklerprovision
Die Höhe dieser Provision ist in den einzelnen Bundesländern unterschiedlich, meistens werden jedoch 6% + MWSt., also 7,14% verlangt.
2.4 Grunderwerbsteuer
Die Höhe der Grunderwerbsteuer ist je nach Bundesland unterschiedlich geregelt und beträgt zwischen 3,5% (Bayern u. Sachsen) und 6,5% (Brandenburg, Nordrhein-Westfalen, Saarland, Schleswig-Holstein u. Thüringen).
2.5 Wertgutachten
Die Höhe der Kosten für ein Wertgutachten können je nach Objekt sehr unterschiedlich ausfallen und sind daher einzeln zu erfragen.

Beachten Sie bitte hierzu auch die Rubrik "Schlüsselfertig vs. Architektenhaus".

3. Erschließungskosten

Die Höhe der Kosten für die Erschließung des Grundstücks (Straßen, Wege, Kanalisation usw.) sowie die Haus-Anschlusskosten (Ver- und Entsorgungsleitungen) sind von Ort zu Ort recht unterschiedlich.
Diese richten sich meist nach der Größe des Grundstücks und können im Rathaus/Bauamt der Bauortgemeinde erfragt werden.

Sollte das Grundstück, das Sie erwerben möchten, voll erschlossen angeboten werden, dann sollten dies auch so im Notarvertrag festhalten lassen.
Übrigens haben Sie als Käufer stets das Recht, sich einen Notar Ihres Vertrauens zu wählen.

4. Gebäudekosten

Die Höhe der Kosten für Ihr Gebäude richten sich selbstverständlich in erster Linie nach der Größe (m²-Wohnfläche, m³-umbauter Raum) des Hauses, nach der Ausstattung (einfach, standardmäßig oder hochwertig) und der Bauart (unterkellert oder nicht-unterkellert, ausgebautes Dachgeschoß oder Flachdach usw.)

Beachten Sie bitte hierzu auch die Rubrik "Baukostenschätzung".

Auch variieren die Baupreise von Region zu Region.

5. Außenanlagen

Bei den Kosten für die Außenanlagen können Sie sicherlich sehr viel Geld sparen, wenn Sie hier viel Eigenleistung erbringen.
Machen Sie sich zunächst einen Plan, wie Ihr Garten und die Terrasse, wo Zufahrt und die Pkw-Stellplätze angelegt werden sollen.
Hierzu können Sie sich eine Kopie des Lageplans zu Ihrem Bauantrag entsprechend vergrößern und darin alles eintragen sowie farbig anlegen.

Fragen Sie auch ruhig in Ihrem Verwandten-, Freundes- und Bekanntenkreis nach, ob diese in naher Zukunft Stauden, Büsche oder Bäume aus ihrem garten entfernen möchten und ob Sie diese kostengünstig oder gratis bekommen können.

Auch Pflasterarbeiten lassen sich mit ein wenig handwerklichem Geschick selbst ausführen.

6. Baunebenkosten

Wie auch schon bei den Erwerbskosten erwähnt wurde, richten sich auch praktisch alle Baunebenkosten nach der Höhe der Baukosten gemäß Punkt 4.

6.1 Architektenhonorar
Für das Architektenhonorar sind bei vollem Leistungsumfang, das heißt für alle Leistungsphasen 1 bis 9, etwa 17% der Fertig-Bausumme einzuplanen.
Ist vom Architekten nicht den vollen Leistungsumfang erwünscht, z.B. keine Bauleitung, so wird das Honorar auch entsprechend verringert.
6.2 Statikhonorar
Für die statische Berechnung incl. zugehöriger Ausführungsunterlagen sind etwa 6% der Fertig-Bausumme einzuplanen.
Eine Verringerung des Leistungsumfangs ist hier nur selten möglich.
6.3 Fachingenieure
Hierzu gehören neben dem fast immer erforderlichen Vermessungsingenieur unter Umständen auch Fachingenieure für Bodenuntersuchungen, Heizung- und Sanitärinstallation oder Elektroinstallation (meist bei größeren Bauvorhaben).
Auch diese richten sich nach der Bausumme und den erbrachten Leistungen.

Bevor Sie eine gebrauchte Immobilie kaufen und hierfür sehr viel Geld ausgeben, sollten Sie unbedingt einen Fachmann, einen Architekten oder Bauingenieur mit entsprechender Erfahrung in der Bewertung von Gebäuden, zu Rate ziehen.

Hierfür ist nicht unbedingt ein teures schriftliches Gutachten erforderlich, eine gemeinsame Begehung des Objektes mit einer einhergehenden fachmännischen Prüfung, Beratung und abschließender Besprechung ist hierfür völlig ausreichend.
Die in diesem Zuge entstehenden geringen Kosten sind sicherlich eine gute Investition.

Beachten Sie bitte hierzu auch die Rubrik "Gebäudebewertung".

1. Wert des Grundstücks

Bezüglich des Grundstücks gilt es beim Kauf einer gebrauchten Immobilie zwei Varianten zu unterscheiden:

1. Die Immobilie steht auf einem Eigentums-Grundstück
In diesem Fall wird für den Kauf ein Gesamtbetrag für Grundstück und Immobilie fällig.
Dies hat erhebliche Auswirkungen auf die Höhe der Erwerbskosten (siehe unten).

2. Die Immobilie steht auf einem Erbpacht-Grundstück
In diesem Fall kaufen Sie nur die Immobilie, das Grundstück bleibt im Eigentum des Verpächters und Sie zahlen für die Nutzung des Grundstücks eine monatliche Pacht.
Hinzu kommt, dass Sie bei jeder äußeren baulichen Veränderung (z.B. bei einem Anbau, einem Neubau eines Carports usw.) stets das Einverständnis des Verpächters einholen müssen.

2. Erwerbskosten

Auch in Bezug auf die Erwerbskosten gilt es beim Kauf einer gebrauchten Immobilie diese beiden Varianten zu unterscheiden:

1. Die Immobilie steht auf einem Eigentums-Grundstück
In diesem Fall wird ja wie schon oben beschrieben, der Gesamtbetrag für den Kauf von Grundstück und Immobilie fällig.
Entsprechend hoch fallen dann auch die unter Punkt 2 aufgeführten Erwerbskosten wie die Kosten für Gericht u. Notar, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer usw. aus, da sich diese prozentual nach dem Kaufpreis errechnen.

2. Die Immobilie steht auf einem Erbpacht-Grundstück
Da in diesem Fall nur ein Betrag für den Kauf der Immobilie ohne Grundstück bezahlt wird, fallen auch die unter Punkt 2 aufgeführten Erwerbskosten wie die Kosten für Gericht u. Notar, Maklerprovision, Grunderwerbsteuer usw. entsprechend niedriger aus.
Dafür müssen Sie aber für die Nutzung des Grundstücks die monatlich fällige Pacht in Ihrer Finanzplanung berücksichtigen.

3. Erschließungskosten

Die Grundstücke bestehender Immobilien sind in aller Regel bereits voll erschlossen, das heißt, das bereits sämtliche Straßen und Wege sowie alle darunter notwendigen und verlegten Ver- und Entsorgungsleitungen vorhanden sind.
Ausnahmen kann es vor allem bei gerade neu errichteten Immobilien geben, die zum Verkauf und damit zum Erstbezug angeboten werden.

Auch sollten Sie sich bezüglich der Erschließung des Grundstücks vielleicht einmal bei der zuständigen Bauortgemeinde (Rathaus) erkundigen, ob hier noch etwaige Kosten auf Sie zukommen könnten.

Auf alle Fälle sollten Sie stets darauf achten, dass das Grundstück auch wirklich voll erschlossen ist und dies auch so im Notarvertrag festhalten lassen.
Übrigens haben Sie als Käufer stets das Recht, sich einen Notar Ihres Vertrauens zu wählen.

4. Gebäudekosten

Mit sehr viel Glück kann es sogar vorkommen, dass nach dem Kauf einer bestehenden Immobilie, in die Sie ohne jegliche bauliche Veränderung einziehen, keinerlei Baukosten anfallen.
Allerdings wäre dies erfahrungsgemäß die absolute Ausnahme, ähnlich wie ein Sechser im Lotto.

Notwendig sind eigentlich immer gewisse Renovierungsarbeiten, auch sollen sehr oft einige Umbauarbeiten wie Wanddurchbrüche usw. vorgenommen werden und es kommt auch häufig vor, dass das bestehende Gebäude durch einen Anbau erweitert werden soll.
Da ältere Gebäude im Regelfall nicht den heutigen Standards (Elektrik, Heizung, Fenster, Wärmedämmung usw.) entsprechen, werden sehr oft umfangreiche Sanierungsarbeiten erforderlich.
Beachten Sie bitte hierzu auch die Rubrik "Gebäudebewertung".
Im Zuge einer gemeinsame Begehung des Objektes mit einer einhergehenden fachmännischen Prüfung, Beratung und abschließenden Besprechung lassen sich auch schon die auf Sie zukommenden Baukosten in grob abschätzen.

Sollten Sie sich, nachdem Sie nun die groben Gesamtkosten (Kauf, Umbau, Sanierung usw.) kennen, für den Kauf dieser Immobilie entscheiden, kann im Nachhinein eine detaillierte Baukostenschätzung für Sie und die finanzierende Bank unter Berücksichtigung Ihrer Wünsche zusammengestellt werden.

5. Außenanlagen

Da bei einer gebrauchten Immobilie meistens der Garten, Terrasse, Garage oder Carport sowie die Zuwegung schon fertig vorhanden sind, fallen hier mit etwas Glück zunächst recht wenige Kosten an.
Mit einer eventuell gewünschten Umgestaltung können Sie sich in aller Regel also Zeit lassen und auch hier gilt, Eigenleistung spart Kosten.

6. Baunebenkosten

Die Höhe der Honorare für eventuell erforderliche Architekten- und Ingenieurleistungen können hier nicht pauschal genannt werden.
Diese ergeben sich von Fall zu Fall und sind oft auch nur nach erforderlichem Aufwand abzurechnen.

Weitere Baunebenkosten können hier z.B. im Zuge eines geplanten Anbaus usw. anfallen.

Der Kauf einer Eigentumswohnung ist wohl in den meisten Fällen die preisgünstigste Variante, Wohneigentum zu erwerben.
Doch auch hier gilt es einige wichtige Punkte zu beachten.

Auch bei dem Vorhaben, eine Eigentumswohnung zu kaufen, sollten Sie einmal darüber nachdenken, ob es nicht sinnvoll wäre, einen Fachmann zu Rate zu ziehen.
(siehe unter "Kauf einer gebrauchten Immobilie")

In diesem Fall erstehen Sie in aller Regel nicht nur die Wohnung, sondern auch einen der Wohnung entsprechenden Anteil am Gesamtobjekt, nämlich einen Anteil des Gemeinschaftseigentums (Fassade, Dach, Treppenhaus, Fahrstuhl, Wasch- u. Trockenkeller usw.) sowie einen Anteil an dem Grundstück, auf dem das Gebäude steht.
Hieraus ergeben sich nämlich auch zusätzliche Verpflichtungen, die sich u.a. auch in der Nebenkostenabrechnung (z.B. Rücklage für Investitionen) niederschlagen.
Über die Höhe dieser Rücklage und die Verwendung dieser Gelder entscheidet dann die Eigentümerversammlung mit Mehrheitsbeschluss.
Das heißt, anders als bei einer Eigentumsimmobilie haben Sie hier nur einen bedingten Einfluss auf dieses Verfahren.
Bei einer Eigentumsimmobilie hingegen können Sie alles (im Kreise Ihrer Familie) selbst entscheiden, müssen aber auch alle Kosten alleine tragen.

Beachten Sie bitte hierzu auch die Rubrik "Gebäudebewertung".

1. Wert des Grundstücks

Der Eigentumsanteil am Grundstück, den Sie mit einer Eigentumswohnung erwerben, ist in der Regel im Kaufpreis enthalten.
Es kann aber auch andere Vereinbarungen geben, bei denen Sie z.B. keinen Grundstücksanteil erwerben. Dann sollte Ihnen aber eine gewisses bzw. eingeschränktes Nutzungsrecht (z.B. Pkw-Stellplatz u. Zufahrt) des Grundstücks per Baulast eingetragen werden.

2. Erwerbskosten

Praktisch alle der oben unter Punkt 2 genannten Erwerbskosten richten sich prozentual nach dem Kaufpreis Ihrer Eigentumswohnung.
Je höher der Kaufpreis Ihrer Eigentumswohnung in Anlehnung an Punkt 4 ausfällt, desto höher wird auch diese Kostengruppe ausfallen.

3. Erschließungskosten

Die Grundstücke bestehender Immobilien sind in aller Regel bereits voll erschlossen, das heißt, das bereits sämtliche Straßen und Wege sowie alle darunter notwendigen und verlegten Ver- und Entsorgungsleitungen vorhanden sind.
Ausnahmen kann es vor allem bei gerade neu errichteten Immobilien mit Eigentumswohnungen geben, die zum Verkauf und damit zum Erstbezug angeboten werden.

Auch sollten Sie sich bezüglich der Erschließung des Grundstücks vielleicht einmal bei der zuständigen Bauortgemeinde (Rathaus) erkundigen, ob hier noch etwaige Kosten auf Sie zukommen könnten.

Auf alle Fälle sollten Sie stets darauf achten, dass das Grundstück, auf dem Ihre zukünftige Eigentumswohnung errichtet wurde, auch wirklich voll erschlossen ist und dies auch so im Notarvertrag festhalten lassen.
Übrigens haben Sie als Käufer stets das Recht, sich einen Notar Ihres Vertrauens zu wählen.

4. Gebäudekosten

Baukosten fallen im Zuge des Erwerbs einer Eigentumswohnung in aller Regel keine an.

Es sei denn, Sie möchten innerhalb der Wohnung geringfügige bauliche Veränderungen (einen Wanddurchbruch o.ä.) vornehmen.
Dies sollten Sie allerdings im Vorfeld mit den Miteigentümern des Gebäudes besprechen und im Zweifelsfall deren Einverständnis einholen.
Gegebenenfalls werden hier dann auch Ingenieurleistungen (Statik) gemäß Punkt 6 erforderlich.

5. Außenanlagen

Bei gebrauchten Immobilien mit Eigentumswohnungen sind der Garten, die Terrassen (diese gehören meist zu den entsprechenden Erdgeschosswohnungen), die Garagen und/oder Carports (diese sind meist entsprechend den Wohnungen zugeordnet), sowie die Zuwegungen usw. schon fertig vorhanden.

Da die Außenanlagen entweder von einem Hauswart oder einer Fremdfirma gepflegt werden, müssen Sie auch hierfür mit monatlichen Kosten rechnen.
Und auch hier gilt, die Eigentümergemeinschaft entscheidet über etwaige bauliche Veränderungen, die dann aus dem Gemeinschaftstopf bezahlt werden.

6. Baunebenkosten

Baunebenkosten, wie sie unter Punkt 6 aufgeführt sind, können entweder auf Sie zukommen, wenn Sie innerhalb Ihrer Wohnung eine bauliche Veränderung vornehmen möchten, diese müssen Sie alleine finanzieren, oder wenn die Eigentümergemeinschaft eine bauliche Veränderung am Gemeinschaftseigentum beschließt.
Diese wird dann finanziell von dieser Gemeinschaft getragen, also auch entsprechend Ihres anteiligen Eigentums teilweise von Ihnen.

Kostenvergleich

Abschließend möchte ich Ihnen drei unterschiedliche Wege zu einem eigenen Einfamilien - gleicher Größe - aufzeigen und die entstehenden Gesamtkosten vergleichend gegenüberstellen.
Zusätzlich erhalten Sie hiermit eine Hilfe beim Ausfüllen des Formulars für Ihr eigenes Bauvorhaben.

Hierzu habe ich beispielhaft folgendes Einfamilienhaus ausgewählt:

Ein auf einem 500m⊃2; großen Eigentums-Grundstück stehendes
Einfamilien-Wohnhaus mit 130m⊃2; Wohnfläche ohne Keller, aber mit ausgebautem Dachgeschoß
(80m⊃2; im EG und 50m⊃2; im DG)

Um einen objektiven Vergleich zu bekommen, sind in allen Fällen sämtliche Kosten gleich hoch angesetzt worden.
Lediglich ist der Kaufpreis der gebrauchten Immobile niedriger angenommen worden, dem möglichen Marktwert entsprechen.
Außerdem sind bei einer gebrauchten Immobilie ja in aller Regel schon sämtliche Anschlüsse vorhanden.

Beachten Sie bitte hierzu auch die Rubrik "Schlüsselfertig vs. Architektenhaus".

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