Vergleich: Schlüsselfertig vs. Architektenhaus
An dieser Stelle möchte ich Ihnen eine Gegenüberstellung anbieten, in der ich Ihnen die Unterschiede zwischen einem Schlüsselfertighaus und/oder Bauträgerhaus - dies gilt zum größten Teil auch für Fertighäuser - und einem von einem freien Architekten / Bauingenieur geplanten und betreutem Bauvorhaben darstelle.
Aus diesem Vergleich werden Sie unter anderem einen ganz wesentlichen Unterschied erkennen können, dass man nämlich folgendes sagen kann:
Entscheiden Sie sich für ein Schlüsselfertigunternehmen, einen Bauträger oder für ein Fertighaus, dann kaufen Sie ein Haus.
Entscheiden Sie sich für einen Architekten oder Bauingenieur, dann bauen Sie ein Haus.
Grundstückskauf
Beim Erwerb eines Grundstücks fallen unter anderem zusätzlich zum Kaufpreis folgende Kosten an:
- Maklercourtage, 3,57 ... 7,14% des Kaufpreises, wenn Sie das Grundstück über einen Immobilienmakler erwerben
- Grunderwerbsteuer, 5,0% des Kaufpreises (in Niedersachsen u. Nordrhein-Westfalen)
- Grundbuchamt, meist in Notargebühren enthalten, sonst ca. 0,5% des Kaufpreises
- Notargebühren, ca. 2,0% des Kaufpreises
Da sich diese Grundstücks-Nebenkosten nach der Höhe des Kaufpreises richten, macht es einen gewaltigen Unterschied, ob Sie nur ein unbebautes Grundstück erwerben oder aber ein Baugrundstück incl. Wohnhaus, wie es häufig bei Schlüsselfertigunternehmen oder Bauträgern üblich ist.
Beispielrechnung:
Angenommen das Grundstück kostet 70.000,-€ und der Neubau schlägt mit 180.000,-€ zu Buche, zusammen also 250.000,-€, dann beträgt der Unterschied (nur Grunderwerbsteuer und Notargebühren gerechnet) 180.000,- x 7% = 12.600,-€ zu Ihren Lasten.
Grundstückskauf
| Schlüsselfertig | Architektenhaus |
| Sie haben zwei Möglichkeiten: Entweder Sie suchen selbst nach einem Grundstück - am freien Markt o. bei Ihrer Bauortgemeinde - , kaufen es und vergeben die Erstellung des Hauses an einen Schlüsselfertigbauer/Bauträger oder Sie erweben ein Grundstück über einen Schlüsselfertigbauer/Bauträger. Dann sind Sie aber in aller Regel an diesen vertraglich gebunden und können nicht mehr frei entscheiden, wer Ihr neues Haus errichten soll. | Bei dieser Variante suchen Sie sich selbst ein Baugrundstück - entweder am freien Markt oder bei Ihrer Bauortgemeinde - und kaufen es. Sollten Sie sich zu diesem frühen Zeitpunkt schon um einen Architekten/Bauingenieur bemüht haben, was durchaus ratsam ist, wird dieser Ihnen sicherlich bei der Grundstücksuche behilflich sein. Er kann beurteilen, ob Sie Ihre Bauwünsche auf dem in Erwägung gezogenen Grundstück verwirklichen können. Auch kann er Sie bei den Verhandlungen mit dem Verkäufer beratend unterstützen. |
Bauplanung
Fast alle angehenden Bauherren machen sich sehr frühzeitig Gedanken, wie ihr zukünftiges Zuhause einmal aussehen soll, wieviel und welche Räume es erhalten soll, ob mit Keller oder ohne, ob eine Garage oder ein Carport dabei sein soll usw. usw.
Ebenso wichtig ist die finanzielle Seite. Wie teuer wird das Baugrundstück und wieviel Haus kann man sich leisten.
Was die Baukosten anbelangt, darf ich auf meine Seite bezüglich einer ersten Baukostenschätzung verweisen.
Bauplanung
| Schlüsselfertig | Architektenhaus |
| Schlüsselfertigunternehmen und Bauträger bieten überwiegend Häuser aus einem ihrer Kataloge an. Ein Grund dafür ist, dass sich der Planungsaufwand und damit auch die Planungskosten für diese Unternehmen auf Grund von vielen Wiederholungen in Grenzen halten. Ein anderer ist, die Kosten für ein Kataloghaus mit einer bestimmten vorgegebenen Ausstattung sind für diese Unternehmen leichter zu kalkulieren. Änderungen an einem solchen Kataloghaus, an Kubatur und/oder Ausstattung, schlagen allerdings in aller Regel über Gebühr zu Buche. Viele dieser Unternehmen haben auch keinen Architekten angestellt sondern oft nur eine/n Bauzeichnerin/Bauzeichner. | Ein freier Architekt oder Bauingenieur plant für jede Bauherrenfamilie ein ganz individuell nach deren Wünschen und Möglichkeiten gestaltetes Wohnhaus. Eine solchen Planung geht mit einer ganze Reihe intensiver Besprechungen einher. Parallel dazu werden von dem Architekten/Bauingenieur für jede Planungsvariante auch die zu erwartenden Baukosten geschätzt. |
Baukosten
Bei der Gegenüberstellung der Baukosten möchte ich versuchen, nach den zeitlich unterschiedlichen Phasen des Fortschritts eines Bauvorhaben, von der Planung bis zur Fertigstellung, zu unterscheiden.
Daher ergeben sich in der unteren Tabelle auch mehrere Zeilen, eben für die veranschlagten Baukosten und dann für die tatsächlichen Baukosten.
Baukosten
| Schlüsselfertig | Architektenhaus |
| Da Schlüsselfertigunternehmen, Bauträger wie auch Fertighaushersteller überwiegend Häuser aus einem Katalog anbieten, bekommen Sie von diesen Anbietern in der Regel einen Kaufpreis für einen bestimmten Leistungsumfang genannt. Bei fast keinem dieser Anbieter sind in dem genannten Kaufpreis sämtliche Leistungen enthalten, um in ein fertiges Haus einziehen zu können. Außerdem ist in dem genannten Kaufpreis lediglich eine vom jeweiligen Anbieter vorgegebene Bauausführung und Innenausstattung enthalten, die aber nicht unbedingt Ihren Wünschen entsprechen muss. | Da ein freier Architekt oder Bauingenieur für jeden Bauherren ein Haus individuell nach dessen Wünschen und Möglichkeiten plant, bekommen Sie hier in der ersten Planungsphase zunächst eine geschätzte Bausumme genannt. Mit fortschreitender Verfeinerung der Planung, hiermit gehen ausführliche Gespräche einher, werden auch die zu erwartenden Baukosten eingegrenzt. Eine ordentlich erstellte Baukostenschätzung enthält zudem auch die Kosten für die Erschließung des Grundstücks und alle Anschlußgebühren sowie sämtliche Baunebenkosten einschl. aller Honorare und Gebühren. Unter dem Strich steht dann also eine Gesamtbausumme für ein bezugsfertiges Gebäude incl. aller Nebenkosten. |
| Während der Bauphase bekommen Sie je nach Vertragsgestaltung in bestimmten Abständen von Ihrem Schlüsselfertigunternehmen/Bauträger Abschlagrechnungen, die dem Baufortschritt entsprechen sollten. Da Ihnen in der Regel aber nicht mitgeteilt wird, welche Bauleistungen und welches Gewerk wieviel Kosten verursachen, ist es Ihnen praktisch unmöglich zu prüfen, ob die jeweilige Höhe dieser Abschlagrechnungen überhaupt gerechtfertigt ist. Hierdurch kann es vorkommen, dass Sie mit einer Abschlagrechnung mehr bezahlen als Sie dafür an Bauleistungen erhalten haben. | Bei dieser Variante werden vor Beginn der Arbeiten für jedes Gewerk von mehreren Handwerksfirmen Angebote eingeholt, die Preise verglichen, verhandelt und Sie entscheiden zusammen mit Ihrem Architekten/Bauingenieur für jedes Gewerk, welche Firma den Zuschlag zu welchem Angebotspreis erhalten soll. Je nach Baufortschritt eingehende Handwerkerrechnungen werden von Ihrem Architekten/Bauingenieur in seiner Funktion als Ihr Bauleiter auf deren Richtigkeit geprüft, gegebenenfalls berichtigt und an Sie weitergeleitet. Hierduch haben Sie zu jedem Zeitpunkt den Überblick was wieviel kostet, die Sicherheit nicht mehr bezahlt zu haben als Sie an Leistungen bekommen haben und ob Sie innerhalb des kalkulierten Preisrahmens bleiben. |
| Wollen Sie gewisse Arbeiten an Ihrem Haus in Eigenleistung erledigen, wird Ihnen in der Regel von Ihrem Schlüsselfertigunternehmen/Bauträger eine gewisse Summe des Kaufpreises gutgeschrieben. Sie können in aller Regel aber nicht kontrollieren, ob diese Summe auch den Kosten entspricht, die Ihr Unternehmer hierfür hätte ausgeben müssen bzw. hierdurch eingespart hat. | Da Sie bei dieser Variante genau wissen welche Bauleistung wieviel kostet, können Sie auch genau abschätzen wieviel Sie durch welche Eigenleistung einsparen können. Hier herscht also volle Preistransparenz. |
Bauausführung
Auch bei der Ausführung eines Bauvorhabens gibt es erhebliche Unterschiede zwischen einem schlüsselfertig erstellten Haus und einem Architektenhaus, in Bezug auf die ausführenden Handwerkfirmen aber auch in Bezug auf deren Kontrolle.
Eine ähnlich unterscheidende Gegenüberstellung finden Sie auch schon bei dem Vergleich, wie sich die Baukosten zusammensetzen.
Bauausführung
| Schlüsselfertig | Architektenhaus |
| Da Sie bei einem Schlüsselfertigunternehmen oder Bauträger ein Haus als Gesamtpaket kaufen, haben Sie keinen Einfluss darauf, welche Handwerksfirma welches Gewerk an Ihrem neuen Zuhause ausführen wird. Es ist vielmehr so, dass diese Unternehmen die Handwerkerleistungen zu Ihrem Bauvorhaben in der Regel möglichst günstig einkaufen und als Teil des Gesamtpaketes möglichst mit Gewinn an Sie weiter verkaufen. Sie als Bauherr wissen deshalb auch nicht, woher diese Handwerker kommen, ob diese Handwerker auskömmlich entlohnt werden und ob sie für die Preise, die sie bekommen, vernünftige und fachgerechte Arbeit abliefern können. Werden diese Firmen später auch für Sie erreichbar sein und kommen, wenn irgendwann einmal etwas nicht funktioniert oder kaputt geht? | Bei der Errichtung eines Hauses mit einem Architekten oder Bauingenieur an Ihrer Seite entscheiden letztendlich Sie, Ihr Architekt/Bauingenieur unterstützt Sie hierbei umfassend, welcher Handwerker welches Gewerk zu welchem Preis an Ihrem neuen Zuhause ausführen wird. Da Sie jeden Handwerker nach einer durchgeführten Rechnungsprüfung selbst und direkt bezahlen, ist jeder Zwischenhandel und Mitverdienst Dritter ausgeschlossen. In aller Regel werden dies auch Handwerksfirmen aus der näheren Umgebung Ihres Bauvorhabens sein. Sollte später irgendwann einmal etwas kaputt gehen, werden diese Firmen, die Sie ja dann auch noch kennen, sicherlich für Sie erreichbar sein und den Schaden gern für Sie reparieren. |
| Der Bauleiter, der die Handwerker der verschiedenen Gewerke koordinieren und kontrollieren sowie deren Rechnungen prüfen soll, ist bei dieser Variante in aller Regel wie zuvor auch der Architekt ein Angestellter oder Subunternehmer des Schlüsselfertigunternehmens bzw. des Bauträgers. Damit ist er auch in erster Linie seinem Arbeitgeber verpflichtet. Im Zweifelsfall wird er deshalb stets die Partei seines Chefs bzw. Auftraggebers ergreifen. | Bauen Sie Archiktenhaus, so sind Sie der Auftraggeber des Bauleiters wie zuvor auch des Architekten und/oder Bauingenieurs. Damit ist der Bauleiter, zuständig für die Koordinierung und Kontrolle der Handwerksfirmen sowie der Prüfung deren Rechnungen, einzig und allein Ihnen als Bauherr verpflichtet. Er sitzt am Verhandlungstisch deshalb nicht gegenüber sondern an Ihrer Seite. |
Risiken
Wer ein Haus bauen möchte, auf den kommen in den dann folgenden Wochen und Monaten eine ganze Reihe von Dingen zu, von denen er/sie zuvor warscheinlich noch nie gehört und/oder mit denen er/sie noch nie zu tun hatte.
Da sind den Bau betreffende Gesetze, Verordnungen und Vorschriften einzuhalten, da sind behördliche Vorgaben und bautechnische Normen zu beachten.
Sie müssen sich mit den Vor- und Nachteilen der unterschiedlichsten Baustoffe auseinandersetzen, sich um die zukünftige Haustechnik kümmern und und und.
Zusätzlich müssen Sie sich mit vielen Begriffen aus der Welt der Baufinanzierung aber auch aus der Welt des Steuerrechts beschäftigen.
Während der Bauphase sind immer wieder alle möglichen Entscheidungen zu treffen, die nicht nur Einfluß auf die Erscheinung ihres Hauses haben sondern vornehmlich auch auf Ihren Geldbeutel.
Und da steht eventuell die grundsätzliche Entscheidung an, ob man ein Haus von einem Schlüsselfertigunternehmen/Bauträger bzw. ein Fertighaus kauft oder ob man sich doch lieber an einen freien Architekten/Bauingenieur wendet und ein Haus nach den eigenen Wünschen und Möglichkeiten baut.
Risiken
| Schlüsselfertig | Architektenhaus |
| Wer sich ein schlüsselfertiges Haus oder ein Fertighaus kaufen möchte, der sollte sich eingehend mit dem Kleingedruckten in den Verträgen und Leistungsbeschreibungen befassen, um später nicht böse Überraschungen zu erleben. | Hier hat der Bauherr einen Architekten und/oder Bauingenieur an seiner Seite, der in seinem Sinne handelt und ausschließlich seine Interessen vertritt. |
| Bei dieser Variante kann es vorkommen, dass das Unternehmen überhöhte Vorauszahlungen verlangt und /oder die gestellten Abschlagrechnungen höher ausfallen als die bisher erbrachten Bauleistungen als Gegenwert darstellen. Für den Bauherren/Hauskäufer kann dies fatale Folgen haben, erst recht wenn das Unternehmen in dieser Phase in die Insolvenz geraten sollte. Daher ist dringend angeraten, vor Vertragsunterzeichnung die Bonität und Leistungsfähigkeit des Unternehmens zu prüfen. | Unter der Aufsicht Ihres Bauleiters gibt es keinerlei Vorauszahlungen. Sämtliche Abschlagrechnungen sowie die Schlussrechnungen werden erst nach einer eingehenden Prüfung, gegebenenfalls mit entsprechenden Berichtigungen und Vermerken, an Sie zur Bezahlung weiter geleitet. Hierdurch kann es zu keinem Zeitpunkt vorkommen, dass Sie mehr bezahlen als Sie an Handwerkerleistungen dafür erhalten haben. |
| Schlüsselfertigunternehmen, Bauträger und Fertighaushersteller bieten ihre Häuser in der Regel zu einem Festpreis an. Die Erfahrung, siehe hierzu auch die oben genannten Gründe, und einschlägige Statistiken aber zeigen, dass diese vereinbarten Festpreise nicht selten um bis zu 30% überschritten werden. Dies führt immer wieder zu erheblichen Überschuldungen der Hauskäufer mit den entsprechenden gravierenden finaniellen Folgen. Hier heißt es also in vielerlei Hinsicht, genau aufzupassen. | Wer ein Architektenhaus baut, erhält keinen Festpreis genannt sondern eine Baukostenschätzung. Mit fortschreitender Planung werden die geschätzten Baukosten immer weiter eingegenzt. Und wie auch aus den vorangegangenen Ausführungen erkennbar ist, wird Sie Ihr Architekt/Bauingenieur und Bauleiter zu jeder Zeit auf eventuelle Mehrkosten rechtzeitig aufmerksam machen, damit Sie darauf reagieren können und nicht finanziell ins Straucheln geraten. |
